Wissen · WEG-Verwaltung

WEG-Verwalter abberufen

Seit der WEG-Reform ist die Abberufung rechtlich einfach geworden. Woran sie trotzdem regelmäßig scheitert, ist die Vorbereitung — und die Frage, was danach passiert.

1. Was sich mit der WEG-Reform geändert hat

Bis Ende 2020 war die Abberufung eines Verwalters eine Auseinandersetzung um Gründe. Wer sich trennen wollte, musste in vielen Fällen einen wichtigen Grund darlegen und damit rechnen, dass dieser vor Gericht überprüft wird. Verwalterverträge enthielten entsprechende Klauseln, die die Abberufung erschwerten.

Seit dem 1. Dezember 2020 gilt § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden. Ohne wichtigen Grund, ohne Begründungspflicht. Nach § 26 Abs. 5 WEG sind Abweichungen davon unzulässig — weder die Gemeinschaftsordnung noch der Verwaltervertrag können das Recht einschränken, verlängerte Kündigungsfristen vorsehen oder qualifizierte Mehrheiten verlangen. Entsprechende Klauseln in Altverträgen sind unwirksam.

Damit hat sich der Schwerpunkt verschoben. Die rechtliche Frage ist entschieden; was in der Praxis über Erfolg oder Scheitern entscheidet, ist die formale Vorbereitung der Versammlung und die Planung dessen, was nach dem Beschluss passiert.

2. Der Beschluss: Mehrheit, Tagesordnung, Ladung

Die Abberufung erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG; Enthaltungen zählen nicht mit. Ein Quorum, das die Gemeinschaftsordnung dafür vorsieht, greift nicht.

Entscheidend ist die Ankündigung. Der Punkt muss in der Einladung als eigener Tagesordnungspunkt benannt sein — ein unter „Verschiedenes" gefasster Abberufungsbeschluss ist wegen des Ladungsmangels anfechtbar. Die Einberufungsfrist beträgt nach § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG mindestens drei Wochen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.

Ebenso wichtig: Abberufung und Neubestellung gehören in dieselbe Versammlung. Eine Gemeinschaft ohne Verwalter ist nach außen nur eingeschränkt handlungsfähig — Zahlungsverkehr, Verträge mit Dienstleistern und die Vertretung gegenüber Dritten hängen daran. Wer erst abberuft und dann sucht, verschafft sich eine Lücke, die Monate dauern kann.

Für die Anfechtung eines Beschlusses gilt § 45 WEG: einen Monat für die Klage, zwei Monate für die Begründung, jeweils ab Beschlussfassung. Die Frist läuft unabhängig davon, wann das Protokoll versandt wird.

3. Wenn der Verwalter die Versammlung nicht einberuft

Das ist der Punkt, an dem viele Gemeinschaften hängenbleiben — denn regulär beruft der Verwalter die Versammlung ein, und er hat wenig Interesse daran, seine eigene Abberufung auf die Tagesordnung zu setzen.

Das Gesetz sieht dafür zwei Wege vor. Nach § 24 Abs. 2 WEG muss der Verwalter einberufen, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer dies in Textform unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt. Maßgeblich sind die Köpfe, nicht die Miteigentumsanteile. Kommt er dem nicht nach, greift § 24 Abs. 3 WEG: Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann auch der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einberufen.

In der Praxis lohnt es, das Verlangen sauber zu dokumentieren: Datum, Unterzeichner, benannter Zweck, Zustellnachweis. Wird später über die Wirksamkeit der Einberufung gestritten, entscheidet genau diese Dokumentation.

4. Amt und Vertrag enden nicht gleichzeitig

Der am häufigsten unterschätzte Punkt. Die Abberufung beendet das Amt sofort — der Verwaltervertrag läuft weiter. Nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG endet er spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Diese Trennung von Bestellung und Vertrag, die sogenannte Trennungstheorie, ist seit der Reform ausdrücklich im Gesetz angelegt.

Praktisch bedeutet das: Der abberufene Verwalter darf für die Gemeinschaft nicht mehr tätig werden, behält aber bis zu sechs Monate seinen Vergütungsanspruch — gemindert um ersparte Aufwendungen. Wird gleichzeitig ein neuer Verwalter bestellt, zahlt die Gemeinschaft in diesem Zeitraum unter Umständen doppelt.

Das ist kein Argument gegen die Abberufung, aber ein Posten, der in die Kalkulation gehört. Zwei Gestaltungen mildern ihn ab: eine einvernehmliche Aufhebungsvereinbarung, die den Vertrag früher beendet, oder ein Wechseltermin, der so gelegt wird, dass die Restlaufzeit weitgehend in die ohnehin verbleibende Vertragszeit fällt. Sieht der Vertrag eine kürzere Frist vor, gilt diese; länger als sechs Monate läuft er nie.

5. Die Übergabe: Unterlagen, Konten, Zugänge

Der ausscheidende Verwalter ist nach § 667 BGB verpflichtet, alles herauszugeben, was er zur Ausführung des Auftrags erhalten oder aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat. Das umfasst mehr, als üblicherweise angefordert wird.

Eine belastbare Übergabeliste enthält mindestens: Teilungserklärung samt Nachträgen, sämtliche Beschlusssammlungen und Protokolle, die laufende und die abgeschlossenen Jahresabrechnungen, Wirtschaftspläne, Verträge mit Dienstleistern und Versorgern, Versicherungspolicen samt Schadenshistorie, Handwerkerrechnungen und Gewährleistungsunterlagen, die Kontovollmachten und Kontounterlagen der Gemeinschaft, Zählerstände und Ableseprotokolle, Mieter- und Eigentümerstammdaten sowie Zugänge zu Portalen und Messdienstleistern.

Zwei Dinge werden regelmäßig vergessen. Erstens die Beschlusssammlung: Sie ist nach § 24 Abs. 7 WEG zwingend zu führen, und Lücken darin fallen später demjenigen auf die Füße, der einen Beschluss durchsetzen will. Zweitens die digitalen Zugänge — Messdienstportale, Versorgerkonten, Bankzugänge. Sie sind schnell übersehen und schwer nachzufordern, wenn das Verhältnis erst zerrüttet ist.

Sinnvoll ist, die Übergabe im selben Beschluss oder unmittelbar danach schriftlich zu terminieren und den Umfang zu benennen. Ein Übergabeprotokoll mit Datum und Gegenzeichnung erspart im Streitfall erhebliche Mühe.

6. Drei Fehler aus der Praxis

Der Tagesordnungspunkt ist zu unbestimmt

„Verwaltung" oder „Verschiedenes" reicht nicht. Der Punkt muss erkennen lassen, dass über die Abberufung entschieden werden soll, damit jeder Eigentümer abwägen kann, ob er teilnimmt. Das ist der mit Abstand häufigste Anfechtungsgrund — und vollständig vermeidbar.

Es wird abberufen, aber nicht neu bestellt

Wer die Neubestellung auf die nächste Versammlung vertagt, verschafft der Gemeinschaft eine Phase ohne handlungsfähiges Organ. Angebote einholen, Verwaltervertrag vorbereiten und beide Beschlüsse in einer Sitzung fassen — das ist der Regelfall, nicht die Ausnahme.

Die Doppelkostenphase wird nicht eingeplant

Sechs Monate Vergütung an den alten und parallel an den neuen Verwalter sind ein realer Betrag, der im Wirtschaftsplan nicht vorgesehen ist. Wird er erst nach dem Beschluss sichtbar, entsteht Unruhe in der Gemeinschaft — und gelegentlich der Versuch, den eigenen Beschluss anzufechten.

Häufige Fragen

Braucht die Abberufung einen wichtigen Grund?

Nein. Seit dem 1. Dezember 2020 kann der Verwalter nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG jederzeit und ohne Angabe von Gründen abberufen werden. Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Endet der Verwaltervertrag mit der Abberufung?

Nicht sofort. Das Amt endet mit dem Beschluss, der Vertrag läuft weiter und endet nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate danach. In dieser Zeit kann die Gemeinschaft zwei Verwaltervergütungen zahlen.

Was passiert, wenn der Verwalter die Versammlung nicht einberuft?

Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen, muss der Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei streitigen Konstellationen empfiehlt sich die Einschaltung eines Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht.