Welche Mehrheit für welchen WEG-Beschluss?
Seit der WEG-Reform 2020 reicht in den meisten Fällen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen — selbst für bauliche Veränderungen, die früher Einstimmigkeit erforderten. Die Eigentümerversammlung ist seitdem immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend sind.
Wichtige Ausnahme: Bei baulichen Veränderungen ist zwar die einfache Mehrheit ausreichend, um den Beschluss zu fassen — wer die Kosten trägt, hängt aber davon ab, ob die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht wird (mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen plus mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile).
Der Umlaufbeschluss braucht grundsätzlich Allstimmigkeit — kann aber durch einen Vorabbeschluss in der Versammlung auf die einfache Mehrheit reduziert werden.
Die WEG-Reform 2020 — Was sich grundlegend geändert hat
Wenn Sie als Eigentümer oder Beirat heute über WEG-Beschlüsse sprechen, kommen Sie an der WEG-Reform 2020 nicht vorbei. Das am 1. Dezember 2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat die Mehrheitsverhältnisse in der Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend umgekrempelt.
Vor der Reform gab es ein verwirrendes System aus einfacher Mehrheit, qualifizierter Mehrheit, doppelt qualifizierter Mehrheit und Allstimmigkeit — abhängig vom Beschlussgegenstand. Seitdem gilt: Die einfache Mehrheit ist der Regelfall. Sonderfälle gibt es nur noch in wenigen, klar definierten Situationen.
Die früher vorhandenen Kategorien „qualifizierte Mehrheit" für einzelne Beschlussgegenstände wurden weitgehend abgeschafft. Heute genügt für nahezu jeden Standardbeschluss die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Auch bauliche Veränderungen, die früher die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer brauchten, sind heute mit einfacher Mehrheit möglich.
Eine zweite wichtige Änderung: Die Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig. Es spielt keine Rolle mehr, wie viele Wohnungseigentümer anwesend sind oder sich vertreten lassen (§ 25 Abs. 1 WEG). Was praktisch klingt, hat eine Konsequenz: Auch eine Versammlung mit geringer Beteiligung kann weitreichende Beschlüsse fassen — was die Bedeutung der Teilnahme oder einer rechtssicheren Vollmacht für jeden einzelnen Eigentümer erhöht.
Die einfache Mehrheit — der Regelfall
Die einfache Mehrheit liegt vor, wenn mehr Eigentümer mit Ja als mit Nein stimmen. Enthaltungen zählen nicht mit. Maßgeblich ist also nicht die Anzahl aller Eigentümer in der Gemeinschaft, sondern nur die Anzahl der tatsächlich abgegebenen Stimmen.
Ein konkretes Beispiel
Eine WEG hat 20 Eigentümer. Auf der Versammlung sind 12 anwesend. Über den Wirtschaftsplan wird abgestimmt:
- 7 Eigentümer stimmen mit Ja
- 3 Eigentümer stimmen mit Nein
- 2 Eigentümer enthalten sich
Ergebnis: 7 Ja-Stimmen gegen 3 Nein-Stimmen — die einfache Mehrheit ist erreicht, der Beschluss ist gefasst. Die 2 Enthaltungen und die 8 abwesenden Eigentümer spielen für die Berechnung keine Rolle.
Mit der einfachen Mehrheit werden die meisten Standardentscheidungen einer WEG getroffen:
- Beschluss über den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG)
- Genehmigung der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG)
- Wahl und Abberufung des Verwalters (§ 26 WEG)
- Bestellung und Abwahl des Verwaltungsbeirats (§ 29 WEG)
- Entlastung des Verwalters und des Beirats
- Beschluss über Sonderumlagen
- Beschluss über Erhaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
- Beschluss über bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (§ 20 Abs. 1 WEG)
- Genehmigung der Hausordnung
Bauliche Veränderungen — Beschluss leicht, Kosten kompliziert
Hier wird es interessant — und für viele Eigentümer auch ärgerlich. Das Gesetz hat zwei verschiedene Fragen entkoppelt, die früher zusammen entschieden wurden:
- Darf die bauliche Maßnahme überhaupt durchgeführt werden? — Ja, wenn die einfache Mehrheit zustimmt.
- Wer trägt die Kosten? — Das hängt davon ab, ob die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht wurde.
Der gesetzliche Hintergrund: Nach § 21 Abs. 1 WEG müssen grundsätzlich nur diejenigen Eigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung tragen, die ihr zugestimmt haben. Wer dagegen gestimmt oder sich enthalten hat, bleibt von der Kostenpflicht ausgeschlossen.
Diese neue Regelung führt zu einem ungewohnten Effekt: Wer einer baulichen Veränderung zustimmt, kann am Ende deutlich mehr zahlen müssen als gedacht — nämlich dann, wenn die doppelt qualifizierte Mehrheit knapp verfehlt wird. In solchen Fällen tragen nur die Ja-Sager die gesamten Kosten anteilig.
Praktische Konsequenz: Wer eine Maßnahme grundsätzlich befürwortet, sich aber unsicher ist, ob die anderen mitziehen, sollte genau wissen, was er unterschreibt.
Wann tragen alle Eigentümer die Kosten?
Es gibt zwei Wege, die Kosten einer baulichen Veränderung auf alle Eigentümer zu verteilen — auch auf diejenigen, die dagegen gestimmt haben:
Weg 1: Die doppelt qualifizierte Mehrheit (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG)
Wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen dafür sind und diese zustimmenden Stimmen gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren, tragen alle Eigentümer die Kosten gemeinschaftlich. Die Idee dahinter: Was eine so große Mehrheit befürwortet, kommt typischerweise allen zugute.
Weg 2: Amortisation in angemessener Zeit (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG)
Wenn sich die Maßnahme innerhalb eines „angemessenen Zeitraums" amortisiert — also die eingesparten Kosten die Investition wieder einbringen — tragen ebenfalls alle die Kosten. Als Orientierungswert gilt nach BGH-Rechtsprechung (Urteil vom 14.12.2012, V ZR 224/11) ein Zeitraum von etwa 10 Jahren.
Beide Wege haben eine Rückausnahme: Sind die Kosten unverhältnismäßig hoch, scheidet eine Kostenverteilung auf die überstimmten Eigentümer aus. Was unverhältnismäßig ist, entscheidet sich im Einzelfall — Baukosten, Folgekosten und der zu erwartende Nutzen werden gegeneinander abgewogen.
Die doppelt qualifizierte Mehrheit erklärt
Da die doppelt qualifizierte Mehrheit so wichtig geworden ist, lohnt sich ein genauer Blick auf die Berechnung. Sie hat zwei Bedingungen, die beide gleichzeitig erfüllt sein müssen:
- Bedingung 1: Mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen sind Ja-Stimmen
- Bedingung 2: Diese Ja-Stimmen repräsentieren gleichzeitig mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile der Gemeinschaft — nicht nur der anwesenden
Rechenbeispiel zur Verdeutlichung
Eine WEG hat 12 Eigentümer mit insgesamt 1.000 Miteigentumsanteilen (MEA). Auf der Versammlung sind 8 Eigentümer anwesend, die zusammen 720 MEA repräsentieren. Es geht um den Einbau eines Aufzugs:
- 6 Eigentümer stimmen mit Ja (Anteile: 580 MEA)
- 2 Eigentümer stimmen mit Nein (Anteile: 140 MEA)
Prüfung Bedingung 1: 6 von 8 abgegebenen Stimmen = 75 %. Das ist mehr als 2/3 (66,7 %). ✓
Prüfung Bedingung 2: Die 6 Ja-Stimmen repräsentieren 580 MEA. Die Gesamtzahl aller MEA in der WEG beträgt 1.000. 580/1.000 = 58 %. Das ist mehr als 50 %. ✓
Beide Bedingungen erfüllt — die doppelt qualifizierte Mehrheit ist erreicht. Alle Eigentümer tragen die Aufzugskosten anteilig.
Bei wichtigen Abstimmungen über bauliche Veränderungen lohnt es sich, vor der Versammlung die Stimmverhältnisse durchzurechnen. Wenn die doppelt qualifizierte Mehrheit nicht in Sicht ist, kann ein Antrag besser vertagt oder in der Konstruktion angepasst werden — etwa über eine Aufteilung der Kosten oder einen reduzierten Umfang der Maßnahme.
Umlaufbeschluss — Allstimmigkeit oder einfache Mehrheit?
Der Umlaufbeschluss ist eine praktische Alternative zur Eigentümerversammlung: Beschlüsse können in Textform — also per E-Mail, Brief oder über ein digitales Portal — gefasst werden, ohne dass alle physisch zusammenkommen müssen (§ 23 Abs. 3 WEG).
Die Hürde ist allerdings hoch: Grundsätzlich müssen alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zustimmen — die sogenannte Allstimmigkeit. Schon ein einziges fehlendes Ja oder eine Nichtantwort verhindert den Beschluss.
Die Erleichterung seit der WEG-Reform
Hier hat die Reform 2020 eine wichtige Tür geöffnet: Die Eigentümerversammlung kann vorab beschließen, dass für einen einzelnen, konkret bezeichneten Gegenstand der Umlaufbeschluss mit einfacher Mehrheit ausreicht. Dieser Vorabbeschluss selbst braucht nur die einfache Mehrheit in der Versammlung.
Beispiel: Die Versammlung hat den Punkt „Reparatur des Vordachs" diskutiert, aber noch nicht abschließend entschieden, weil noch ein Vergleichsangebot eingeholt werden soll. Mit einem Vorabbeschluss kann festgelegt werden, dass die finale Entscheidung später im Umlauf mit einfacher Mehrheit getroffen wird.
Ein Umlaufbeschluss verlangt Textform (§ 126b BGB). Das heißt: Die Zustimmung muss schriftlich erfolgen, ist aber nicht an die strenge „Schriftform" (mit eigenhändiger Unterschrift) gebunden. E-Mail, Fax oder eine Bestätigung im Eigentümerportal reichen aus. Wichtig ist, dass die Person erkennbar ist und der Beschlussgegenstand klar bezeichnet wurde.
Stimmprinzipien — Kopf, Wert oder Objekt?
Wer wie viele Stimmen in der Eigentümerversammlung hat, hängt vom Stimmprinzip der jeweiligen WEG ab. Es gibt drei Modelle:
Kopfprinzip (gesetzlicher Regelfall)
Jeder Eigentümer hat eine Stimme — unabhängig davon, wie viele Wohnungen oder wie viele Miteigentumsanteile er besitzt. Das Kopfprinzip ist gesetzlich vorgegeben, wenn die Teilungserklärung nichts anderes regelt (§ 25 Abs. 2 WEG).
Wertprinzip
Die Stimmen werden nach Miteigentumsanteilen gezählt. Wer einen größeren Anteil am Gemeinschaftseigentum hat, hat entsprechend mehr Stimmen. Dieses Prinzip muss in der Teilungserklärung ausdrücklich vereinbart sein.
Objektprinzip
Jede Wohneinheit zählt als eine Stimme. Wer mehrere Wohnungen in derselben WEG besitzt, hat entsprechend mehr Stimmen. Auch dieses Prinzip muss in der Teilungserklärung festgelegt sein.
Ein Blick in die Teilungserklärung der eigenen WEG ist deshalb sinnvoll, um zu wissen, mit welchem Stimmgewicht man rechnen kann.
Konkrete Beispiele aus der Praxis
Damit die Theorie greifbar wird, hier eine Übersicht der typischen Beschlüsse und der jeweils erforderlichen Mehrheiten:
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Die Genehmigung des Wirtschaftsplans und der Jahresabrechnung erfolgt mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 28 WEG). Es handelt sich um Standardbeschlüsse, die jährlich gefasst werden müssen.
Wahl eines neuen Verwalters
Die einfache Mehrheit reicht für die Wahl eines neuen Verwalters (§ 26 WEG). Die Bestellung erfolgt für eine Höchstdauer von fünf Jahren — bei Erstbestellung in einer neuen WEG für maximal drei Jahre.
Abberufung des Verwalters
Seit der WEG-Reform 2020 kann der Verwalter jederzeit mit einfacher Mehrheit abberufen werden — auch ohne wichtigen Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Davor war eine Abberufung an einen wichtigen Grund gebunden.
Bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum
Der Beschluss über die Maßnahme: einfache Mehrheit. Die Kostentragung durch alle Eigentümer: nur bei doppelt qualifizierter Mehrheit oder Amortisation in 10 Jahren.
Sonderumlage
Eine Sonderumlage wird mit einfacher Mehrheit beschlossen, wenn die laufenden Hausgeldzahlungen nicht ausreichen oder unerwartete Ausgaben (z. B. Wasserschaden) abgedeckt werden müssen.
Virtuelle Eigentümerversammlung dauerhaft einführen
Soll künftig regulär virtuell oder hybrid getagt werden, braucht es eine besondere Mehrheit: mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 23 Abs. 1a WEG). Die Regelung gilt für maximal drei Jahre, danach muss neu beschlossen werden. Eine zusätzliche Präsenzversammlung pro Jahr bleibt bis 2028 möglich.
Heizungstausch nach Ausfall einer Etagenheizung
Eine Sonderregel: Soll nach dem ersten Ausfall einer Etagenheizung weiterhin dezentral geheizt werden, muss das mit 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden — quasi eine doppelt qualifizierte Mehrheit.
Änderung der Gemeinschaftsordnung
Manche grundlegenden Änderungen — etwa die Änderung der Kostenverteilung in einzelnen Bereichen — können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 16 Abs. 2 WEG). Andere grundlegende Eingriffe in die Rechtsstellung einzelner Eigentümer bedürfen jedoch deren ausdrücklicher Zustimmung.
Was tun, wenn die falsche Mehrheit beschlossen wurde?
Wurde ein Beschluss formal fehlerhaft gefasst — etwa mit der falschen Mehrheit oder unter Verletzung der Einberufungsfristen — ist er anfechtbar. Jeder Wohnungseigentümer kann den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten (§ 45 WEG).
Wichtig zu wissen: Bis das Gericht den Beschluss für ungültig erklärt, bleibt er vorläufig wirksam. Das heißt, der Verwalter darf und muss ihn umsetzen — es sei denn, das Gericht ordnet eine vorläufige Aussetzung an.
Typische Anfechtungsgründe in der Praxis:
- Die erforderliche Mehrheit wurde nicht erreicht (z. B. bei baulichen Veränderungen und der Kostenfrage)
- Verletzung der Einladungsfrist von drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG)
- Tagesordnungspunkte waren in der Einladung nicht ausreichend konkret bezeichnet
- Falsche Berechnung des Stimmverhältnisses (z. B. nach Kopf statt nach MEA, obwohl Wertprinzip vereinbart war)
- Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung
Die einmonatige Anfechtungsfrist beginnt mit der Beschlussfassung in der Versammlung — nicht mit dem Erhalt des Protokolls. Wer also einen Beschluss anfechten möchte, sollte nicht auf das Protokoll warten, sondern frühzeitig prüfen und gegebenenfalls Klage einreichen. Nach Ablauf der Frist ist der Beschluss bestandskräftig — auch wenn er rechtlich problematisch war.
Häufige Fragen
Welche Mehrheit braucht es für die Wahl eines neuen Verwalters?
Für die Wahl eines neuen Verwalters genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das gilt seit der WEG-Reform 2020 unabhängig davon, wie viele Eigentümer in der Versammlung anwesend sind, da die Versammlung immer beschlussfähig ist (§ 25 WEG).
Welche Mehrheit ist für bauliche Veränderungen erforderlich?
Für die Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung reicht seit der WEG-Reform 2020 die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Wer die Kosten trägt, hängt jedoch davon ab, ob auch die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht wird: mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen plus mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Was ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit?
Die doppelt qualifizierte Mehrheit nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG liegt vor, wenn ein Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und gleichzeitig mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile gefasst wird. Sie ist vor allem bei baulichen Veränderungen relevant — denn nur wenn sie erreicht wird, tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig.
Welche Mehrheit ist für einen Umlaufbeschluss erforderlich?
Ein Umlaufbeschluss erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer in Textform (Allstimmigkeit, § 23 Abs. 3 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung jedoch für eine einzelne, konkrete Angelegenheit beschließen, dass die einfache Mehrheit ausreicht.
Wie wird die einfache Mehrheit berechnet?
Die einfache Mehrheit liegt vor, wenn mehr Eigentümer mit Ja als mit Nein stimmen — Enthaltungen zählen nicht mit. Maßgeblich ist nicht die Anzahl aller Eigentümer, sondern die Anzahl der abgegebenen Stimmen. Da die Eigentümerversammlung seit der Reform 2020 immer beschlussfähig ist, kann auch eine geringe Beteiligung wirksame Beschlüsse fassen.
Kann ein WEG-Beschluss nachträglich angefochten werden?
Ja, jeder Wohnungseigentümer kann einen Beschluss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht anfechten (§ 45 WEG). Häufige Anfechtungsgründe sind Verfahrensfehler bei der Einberufung, falsche Mehrheitsberechnung oder Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Was passiert, wenn die doppelt qualifizierte Mehrheit nur knapp verfehlt wird?
Der Beschluss zur Durchführung der baulichen Veränderung ist trotzdem wirksam, weil die einfache Mehrheit reicht. Aber die Kosten tragen dann nur diejenigen Eigentümer, die mit Ja gestimmt haben — anteilig nach ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil. Wer sich enthalten oder mit Nein gestimmt hat, bleibt von der Kostenpflicht ausgeschlossen.
Was bedeutet „Allstimmigkeit" konkret?
Allstimmigkeit bedeutet, dass alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen — nicht nur die anwesenden oder antwortenden. Schon ein einziger Eigentümer, der nicht antwortet oder ablehnt, verhindert den Beschluss. Im klassischen Umlaufbeschluss ist Allstimmigkeit der gesetzliche Regelfall.
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